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易宪容:从房地产数据看中国楼市所存在的问题

易宪容易宪容 10月09日 13:32 发布于[财经杂谈]
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  易宪容,青岛大学经济学院教授,原中国社科院金融研究所金融发展室主任。

  最近,政府职能部门发布的三大数据是十分引入注目的。这三大数据是我国已基本解决近14亿人口的大国城乡居民住房问题。城镇人均住房建筑面积由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米,农村人均住房建筑面积提高到47.3平方米。1987年至2018年,全国房地产开发投资累计完成99万亿元,年均增长24.8%。2018年,全国房地产开发企业数量达97938个,比1987年增加95432个;房屋施工面积达822300万平方米,比1997年增长17.3倍。

  根据这三大数据,有分析就认为,中国城镇人均住房,39平方米,接近西方发达国家水平。但实际上,其中存在的问题有许多。城镇居民人均39平方米的住房,是否达到以西方发展国家的水平,这可能是一个十分模糊的概念。一是住房人均平均数高,只能是说与1949年相比,国内居民的居住条件有改善,并不等于这种改善会有多好,也不意味国内城镇居民的居住条件基本解决。

  因为,住房与其他商品是有一个本质上的差别,住房不仅是不动产,是不可贸易产品,也是一个价值比较高的长久耐用品。如果中国的住房保障制度不完善,如果居民居住完全通过商品化的市场来解决,那么对于绝大多数中低收入居民来说,是一个不可完成的任务,他们的居住条件并不会随着住房人均面积增长而改善。比如按照2018年城镇人口计算,城市的存量住房有(39乘以8亿2千万人口)319.8亿平方米,而2014年至2018年,全国城镇棚户区住房改造共开工2912万套,假定每套80平方米,估算只有23亿平方米,占整个城镇存量住房的比重不足7%,而中国的保障性住房建设也只是从2009年才真正开始。估计中国的保障性住房占整个城镇存量住房的比重不会超过10%。

  中国的房地产市场是学习香港的房地产市场开发模式,但是目前香港的保障性住房所占的比重50%,80%的住房都是在60平方米以下,这样的情况都让香港的中低收入者的居住都面临严重的问题。而中国的保障性住房占比肯定不足香港的五分之一,中国城镇许多住房面积基本上都在120平方米以上。在这种情况下,除非是三四线城市房价低的地方,对于高房价的二线以上的城市特别是一线城市,对于绝大多数中低收入居民来说,居住不是说基本得以解决,而是存在着严重的问题。可以说,对于高房价的二线一线城市,如果住房保障制度不健全,如果保障性住房比重没有达到50%以上,那么这些城市居民的居住条件肯定是没有得到解决,而且问题十分严重。在北京,为何地铁每天上下班那样拥挤?就在于许多居民在城里工作,下班后要挤到边远地方租房居住。他们租的住房基本上都是农民的自建住房。房间小,居住条件与卫生环境十分恶劣。

  如果再加上城镇住房持有在结构上严重不合理,即少数人持有大量的住房,绝大多数人根本就没有支付能力购买所在工作的城市的住房,这就使得高房价的城市的绝大多数中低收入居民的居住条件更是恶劣。我们只要到这些中低收入居民居住的地方去看看,就会知道中国城镇居民人均居住面积39平方米对他们没有一点意义。更不要与发达国家居民的居住条件相比了。在这些国家,不仅住房价格水平不高(无论是绝对价格还是相对价格都低于中国这些城市),而且中低收入居民的居住基本是通过保障性住房来解决。

  还有,1987年至2018年,全国房地产开发投资累计完成99万亿元,年均增长24.8%。可以说,这样高的投资额及增长速度同样是世界历史上绝无仅有的事情。哪一个国家的房地产投资会投入如此巨大。而房地产投资如此巨大,也是中国这个期间拉动GDP增长最大动力。如果其投资乘数达到3,在此期间只是房地产开发投资就可拉动经济增长近300万亿,这就是这个期间中国经济快速增长秘密。中国经济的“房地产化”名至实归。如果一国的经济完全房地产化,并且是以价格推高及银行信贷扩张过度的“房地产化”,那么这种经济潜在的风险肯定会越积越大及不可持续。

  而且投资增加99万亿这个数据说明了中国经济的“房地产化”的严重性,另一个数据即房地产开发企业增长则说明房地产来暴利。已有的数据表示2018年,全国房地产开发企业数量达97938个,比1987年增加95432个,2018年全国房地产开发企业比1987年增长近40倍。由于房地产高利润甚至于暴利,所以中国无论是有钱的还是有权的人及企业都涌入房地产市场,他们在这个期间尽管建造不少住房,一定程度改善城镇居民的居住条件,但中国的房地产市场也成了这些房地产开发企业及政府权力者短期内席卷社会财富的工具,中国这个期间的巨额财富短期内都聚集在他们手上。所以,通过这个工具造成目前中国社会严重的财富分析不公。所以,这些数据透露出中国房地产市场一系列的重大问题。(文章转自宪容易的博客)

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