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易宪容:中国房地产市场正在发生巨变吗?

易宪容易宪容 08月12日 09:08 发布于[财经杂谈]
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易宪容,青岛大学经济学院教授,原中国社科院金融研究所金融发展室主任。

  就目前市场的舆论而言,都是认为当前是中国房地产市场发生巨变的前夜,国内的房地产市场将会发生重大转变。不过,目前国内不少媒体的讨论基本上都只限定在政策层面,即中国的房地产市场调控政策在政策层面上已经发生了巨大的变化,即不能够再把房地产作为短期刺激经济政策的工具,与实际层面还有不少距离。

  可以说,这种中央政府房地产调控政策层面上的转向,肯定是非常重要的,也可能会决定未来中国房地产市场的走向。但是这个政策导向的转变,还得需要一系列的具体政策出台只能从根本上落实。如果没有具体的房地产调控政策出台,这个政策导向要落实是不容易的。比如,“只住不炒”的房地产市场定位提出已经有了几年,但是就目前而言,实际市场与这个原则定位还是相差较远。

  其实,国内的房地产市场是否出现巨变,或是否出现真正的调整?最为重要的指标就是整个国内房地产市场的价格是否出现向下调整,或整个全国的房地产市场价格是否出现下降的趋势。如果房价没有逐渐地向下调整,那么国内房地产市场要由以投资炒作为主导的市场转型为以消费为主导的市场,要让国内房地产市场回归理性是不可能的。因为,就全国房地产市场的价格来说,无论是是三四线城市,还是一线二线城市,绝大多数城市的房价水平都是以投机炒作需要来对价的,全国各城市的房地产市场对一般消费者来说是无支付能力进入的。对于这样的市场,房价向下调整是关键。

  只有房价向下调整,住房市场的消费需求只能逐渐地释放出来,通过这种住房消费性需求的释放,房地产市场只能回到“只住不炒”的基点上来。如果房价没有向下调整,房地产市场价格上涨预期根本无法逆转。在这种情况下,住房投机炒作者还是会利用银行金融杠杆进入房地产市场的。因为,在房价上涨时,住房投机炒作永远会有利可图。

  就目前的媒体舆论来说,它们说当前中国的房地产市场将出现巨变,其依据主要在于住房销售下降,很少有人来讨论房价是不是变化了的。

  比如有人引用数据说,克而瑞最7月31日发布的1-7月房企产企业销售排行榜数据显示,TOP100地产商的单月销售额环比下降29%,碧桂园、中国恒大和万科集团的7月份单月销售额环比下降23%。从整个上半年来看,在碧万恒三大房地产巨头的销售全口径金额方面,碧桂园和恒大都出现了负增长,从2018年的分别增长38.2%和20%直接变为-2.8%和-5.5%,销售金额为4485亿元和3258亿元。尽管万科还维持着9.4%的增长率,但也比其2018年12%的增长有所放缓,销售金额为3832亿元。

  还有,有媒体指出,7月份楼市正加速转冷,市场观望情绪愈加浓重,后继购房需求明显不济,部分城市已经出现需求断档。7月份,一线城市成交量环比全线回落,二三线城市成交量环比下降11%,约6成二三线城市成交量环比高位回落,其中重庆、济南等环比跌幅超30%。另外,近4成二三线城市成交量同比有所回调,长沙、重庆成交显著缩量,同比皆腰斩。

  可以看到国内媒体引用这样多数据,它们引用的数据都是指住房交易量的下降。无论是全国三家最大的房地产企业数据,还是各种城市数据,所以引用的数据都是住房交易量减少,但没有指出各个城市房价变化的情况。在此根本上就说明不了多少问题。

  比如,前几年不少城市的房地产调控政策出台,不少城市的住房交易量立即下跌,有些城市甚至于下跌了80%以上。但是住房交易量下跌,并没有由此引起房价也随之调整,反之,不少城市的住房交易量下跌,这些城市的房价还在上涨,只不过如有些人所说的涨幅缩小而已。甚至于不少城市的房价连续上涨52个月(到2019年6月)还在上涨。

  这种现象说明了什么?正说明当前中国的绝大多数城市的房地产市场是以投机炒作为主导的市场。如果房地产市场是以消费为主导,住房是消费品,如果其需求下降,那么房价也得随之向下调整,否则住房的需求永远无法释放出来。而只有住房是一个以投机炒作为主导的市场,与住房交易量没有多少关系,而是与房价涨跌预期有关。如果持续住房者预期房价会上涨,即使市场交易量下跌,他们也不会降低价格卖出。早几年,中国政府职能部门不就是提出一个房地产市场“去库存”的调控目标吗?但是那几年,中国城市的房地产市场“去库存”是房价上涨中的“去库存”。房价上涨越快,房地产“去库存”越快。这种现象完全说明了这是一个以住房投机炒作为主导的市场。住房是投资品。

  所以,就目前的情况来看,国内房地产市场要出现巨变,就得先出现房价下行趋势,就得房价全面下行之后,房地产市场价格上涨预期逆转。如果全国各城市的房价还在上涨,国内房地产市场不可能发生多大变化。(文章转自宪容易的博客)

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