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易宪容:房地产税立法更多的是利益博弈的问题

易宪容易宪容 03月12日 08:41 发布于[财经杂谈]
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  对于房地产税立法之争议,已经持续了十几年了。还在2005年之前,不仅国务院经济发展研究中心就已经设立专题,对中国的房地产税进行专项研究,我在那个时候也写过相应的研究报告,但从那么时到现在,已经有十几年了,房地产市场也已经发展到一个十分庞大的市场。更有人估算,中国以住房作为一种财富,以目前的价格及汇率计算,当前中国的住房财富已经达到68万亿美元之巨,远大于美国、欧洲及日本三者之和(三者为60万亿美元),但是面对这样一个巨大市场,面对这样一笔宠大的财富,中国的房地产税征收,每年都有人在说。但是,一直在纸上谈兵。一点的个人所得及投资所得都要征收税,这样一笔宠大资产则不征收税,这肯定不是市场条件下的事情。

  开始那几年,房地产开发商及一些好事者,或既得利益者,则制造一个概念,即中国的土地是国家所有制,所以住房持有者仅是住房的使用权就不用征税;而中国的土地是70年产权,房地产开发商购买土地时,已经付了土地出让金,因此,中国的住房也不应该征收财产税,更不应该对房地产税立法。而这些说法不仅一般的房地产开发商会这样说,甚至于一些学者大学教授也是这样说。所以,我在自己长期研究的基础上,在去年写了一篇《中国房地产税征收几个重大的理论问题研究》,对上述这些没有学理、没有逻辑、更不符合市场法则的言论进行全面梳理及论证。还好,尽管上述言论目前偶尔会出现,但不是如几年那样有市场了。今年这种言论也基本上消失了。其实,中国的房地产税立法及征收问题,并非理论上的准备问题,也不是立法上的困难问题,更多的是一个房地产市场的利益如何分配问题,房地产税的立法根本上就是一种利益上的博弈。就如中国干部的财产申报的阳光法,由于开会的干部都不同意其财产公开,尽管这个法律制定十分简单,国际上的样板随手都是,但到现在还没有制定出台。房地产税也是如此。

  既然房地产税的立法及征收是一个重大利益博弈问题,那么这种法律要制定出来是十分困难的事情,所以从对房地产税的法律研究开始已经十几年,到现在仍然还不知道什么时间制定好,什么时候出台。狼来了!狼来了!已经叫了无数遍了。在今年两会期间,除了《政府工作报告》表述“稳步推进房地产税立法”的提法为大家关注的热点问题外,房地产已经不是如早几年那样为热点问题了。但是,尽管《政府工作报告》表述“稳步推进房地产税立法”的提法,马上就有房地产开发商出来解释,认为房地产税由立法、推出到实施,5年內很难落地。国内的大型投行中金公司也指出,房地产税目前仍处于立法层面的稳步推进过程,距离推出和开征房地产税尚早。

  也就是说,即使中国房地产税立法已经进入实质性的阶段,但是不仅具有房地产税的立法在什么完成的问题,也有房地产税的立法到底会出台一部什么样的房地产税法的问题。前者在时间上说明了中国房地产税要征收是相当不确定的,肯定是猴年马月的事情。试想,对于房地产税的研究早在2002-2003年期间就进行了,直到十几年后才开始立法,那么这种立法又要几年的时间来完成也是不知道的;即使房地产税立法完成之后,什么时候实施同样是时间上不确定的。当前更为根本的是中国房地产税的立法者会制定一部什么样的房地产税法律。这种法律是不是公平公正,是不是站在绝大多数人的角度上来立法,是不是有利于绝大多数人也是相当不确定的。如果制定的房地产税不能够公平公正,那么房地产市场利益关系就有可能倾斜于少数人。大家要注意,任何法律制度都是一次重大利益关系调整。房地产税立法同样看其基点是什么,这是利益关系使然。

  还有,目前中国最有价值的住房,应该是掌握在少数最有权势者手上(而这些最有权势者则对制定房地产税最有机会来表达意见),或者说,除了少数早期先知先觉进入房地产市场炒作的投资者之外,中国的绝大多数居民也有基本有可居住的住房,但是绝大多数居民所持有的住房价值与中国的最有权势者所持有的住房价值相比,根本上就不同同日而语。所以,这些最有权势者一则不愿意让其手中持有的住房来交更多的税,二则是不愿意看到由于房地产税政策的推出,让其手上所持有的住房价格下跌。所以,房地产税的立法肯定是能够拖到什么时候,一定会拖到什么时候。即使房地产税已经立法了,要真正地实施同样面临这样的问题。

  还有,房地产税的利益博弈还涉及到地方政府的土地财政的问题,还涉及中国的GDP增长的问题。因为,对于土地财政来说,这是地方政府及政府官员的命根子。那么地方政府如何才能够来保证其土地财政越来越好呢?当然是要保证当地房价只涨不跌。只要房价在上涨,房地产开发商才有意愿去购买更多的土地,土地市场才会繁荣。如果房价不上涨,甚至于房价下跌,那么土地市场马上会静下来,甚至于会萧条,这时地方政府的土地财政也就没有了。因为,房地产开发商购买土地都是冲击房地产市场的利润而来,如果购买的土地造出的房子不能够获得利润甚至亏损,房地产开发商早就会离开房地产市场。而中国房地产市场是一个政策市,尽管开征房地产税对中国房地产市场会什么影响,谁都不知道,因为大家不知道今后出台的房地产税到底是什么。比如,上海及重庆的房地产税试点对房地产市场影响微乎其微。不过,尽管如此,他们还是认为不推出房地产税为好。

  还有,房地产税是主要是地方税,房地产税征收就是用作地方政府各种支出,对地方政府是一个利好的大事情。因为,这样地方政府的财政有一个固定税收的来源。但是地方政府是不这样考虑的。因为这种固定的地方政府收入来源,信息已经完全公开透明化了,政府地方寻租设租的机会完全减少了。这对地方政府官员肯定是不愿意干的事情。还有,如果房地产税征收影响到房价下跌,也会影响中国的GDP,这是一个更大的利益博弈问题。正是因为房地产税征收是一次重大利益关系调整,这种法律制度推出肯定会很难,甚至难于上青天!这就是中国的现实。(文章转自宪容易的博客)

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