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易宪容:从北京土地交易情况看一线城市楼市走势

易宪容易宪容 02月12日 08:36 发布于[财经杂谈]
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  最近,北京的土地大拍卖,1月31日,北京市规划和自然资源委员会出让四宗土地,其中包括两宗共有产权房用地及两宗限房价项目用地。四宗土地总出让金为150.03亿元(人民币,单位下同),最高溢价率约为40.88%。

  其中,北京市通州区台湖镇地块为居住用地。该宗地居住建筑规模将全部用于建设“共有产权住房”,销售价格25600元/平方米(含全装修费用)。共有四家企业及联合体参与了现场竞价。经过70余轮的激烈角逐,该宗地被北京住总等企业以25.5亿元的价格竞得,溢价率约为40.88%。

  北京市通州区台湖镇地块为居住用地、基础教育用地。该宗地除回迁安置房外,剩余居住用途建筑规模将全部用于建设“共有产权住房”,销售价格30000元/平方米(含全装修费用)。该宗地共获得10次网上报价。该宗地最终被中建一局集团夺得,溢价率约为39.30%。

  北京市通州区台湖镇地块为居住用地、基础教育用地。该宗地采用“限地价、竞自持”的竞价方式,当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。该宗地限定商品住房销售价格,销售均价不超过51585元/平方米,且最高销售单价不得超过54164元/平方米。经过5轮的竞价,该宗地被北京万科等收入囊中,溢价率约为2.46%。

  位于石景山区西黄村的宗地为居住用地、基础教育用地。该宗地同样采用 “限地价、竞自持”的竞价方式,当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。该宗地中限制商品住房销售价格,销售均价不超过62766元/平方米,且最高销售单价不得超过65904元/平方米。该宗地以49.53亿元的底价成交。

  2019年2月2日,北京土地交易市场成交了3宗普通商品住宅用地。其中,通州新城土地面积约3.9公顷,建筑规模约5.9万平方米,房屋销售均价不超过52508元/平方米,最高销售单价不超过55133元/平方米,并且套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。最终溢价率为42%,成交楼面地价为31826元/平方米。

    通州区永顺镇土地面积约5.1公顷,建筑规模约7.8万平方米,房屋销售均价不超过52508元/平方米,最高销售单价不超过55133元/平方米,并且套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。最终天溢价率为20%,成交楼面地价为23332元/平方米。

  丰台区王佐镇魏各庄土地面积约16.9公顷,建筑规模约18.4万平方米,房屋销售均价不超过42289元/平方米,最高销售单价不超过44403元/平方米。最终溢价率为6%,成交楼面地价为23354元/平方米。

  可以看到,在短短的几天里,北京拿出七块土地进入土地交易市场。而进入交易市场的土地又分为两类,一类是建造“限房价、竞地价”的土地出让方式产生的商品房,一类是建造“共有产权”的住房。由于两种住房的性质不同,其土地交易的价格差异也比较大。共有产权的住房土地交易的底价低,建造住房的价格也低,所以,土地拍卖时竞争激烈,溢价高。但对于“限房价、竞地价”的土地所建造的住房不仅土地拍卖的底价高,而且所建造的住房价格也限制在很高的水平上,所以这类土地在拍卖时,其溢价很小,甚至于底价拍卖。

  从这些现象中可以看到几个一线城市房地产市场比较深层次的问题。一是在一线城市的房地产市场的问题还是房价的问题,房价太高,谁都知道,但是谁都不愿意让房价下来,所以,北京市政府就得采取这种“限房价、竞地价”土地拍卖来托市,来托住北京的房价,但是能否如此之高的房价,房地产开发商是心中无数的,所以在拍卖这类土地时,他们都不敢轻易地进入市场,更是不敢把土地的价格推高进入市场。

  二是对于共有产权住房来说,其土地拍卖底价低,其限价水平也低,所以尽管建造这类的住房不可能如以往房地产开发商的暴利,但至少保证正常利润没有多少问题。所以,房地产开发商只能通过土地溢价的方式来获得相应的土地,及进入北京房地产市场。也就说,无论住房建造是何种产权的方式,价格过高应该是一个大的问题。

  三是从北京市政府短期内推出大量的土地,增加住房的供给,特别是增加共有产权住房的供给来看,北京市政府是希望通过增加大量的公共性产权的住房来化解北京居民的住房问题。在他们看来,这样做房地产拉动经济增长的动力没有改变,北京市的房价也能够稳定在当前这种价格水平上。即他们所认为让房地产市场的价格既不能上涨也不能够下跌。但实际上是否能够达到这样的目标是相当不确定的。

  所以,从北京市短期内推出大量的土地拍卖的情况来看,也看到国内一线城市房地产市场调控政策的基本趋势。增加土地供给,增加保障性住房建造,但必须把房价托住在当前的水平上不能够下跌。所以,2019年一线城市的房地产调控政策基本上还在原有的路上前行。大步调整的概率不会太高。(文章转自社科院易宪容的博客)

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