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易宪容:北京“限竞房”为何没有掀起抢房潮?

易宪容易宪容 04月16日 08:21 发布于[财经杂谈]
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  限竞房,简单地说就是“限房价,竞地价”后所出售的住房。这是指在土地招拍挂过程中,对拟出让地块限定住房套型(为符合国家规定的中小户型占总数70%的要求),限定最高房价,然后在“两限”的基础上,让开发商向上竞地价,向下竞房价。以这种方式生产出来的住房就叫“限竞房”。而政府推出这类住房的目的不外是,一方面完成遏制本城市房价疯狂上涨,另一方面则是要稳定房价,让该城市的住房价格稳定在政府所认可的区间内。

  对于这种“限房价、竞地价”的地产项目,早些时候在南京,今年在杭州、合肥、成都等地,楼市开盘立即掀起了一轮抢房潮,特别是南京及杭州,居民抢房的现象更是十分空前。购买住房者如何不是全款,不是有特别是关系,想抢到这种住房是不可能的。因为,这些“限竞房”,比周边的二手房的价格要低许多,居民抢到一套住房其预想的收益就有几十万。试想,就当前这些城市一般居民的收入水平来说,每年收入也就是十万左右,抢到一套住房的收益可几十万元,这些城市的有资格进入这个市场的居民岂能不参与抢房潮?

  不过,北京的“限竞房”的出售,不仅没有掀起居民的抢房潮,而且拍卖到这类土地项目的开发商也没有积极性大量地推出相关楼盘,政府最近推出相关类型的土地拍卖也出现流拍。为何同样的房子,不同的城市会有这样天壤之别呢?可能问题的核心就在于北京的限竞房的投资价值不大,投资者不愿意进入北京这个房地产市场。

  因为,可能在于2017年以来北京出台一系列的房地产调控政策之后,北京中心城市外围的二手房价格开始在下跌,再加上这些限竞房项目在土地拍卖时,其限房价的起点就很高,因此,这些限竞房的项目在价格上没有多少优势。或在这样的条件下,投资者想购买这类住房获得利益不容易。

  再加上传闻中,北京将会在4月份出台 “限竞房改共有产权房”政策。如果按照该政策,对于这些限竞房项目,政府有权要求销售价格低于周边价格10%的限竞房项目,拿出部分房源由政府占有一定比例的产权份额。产权持有比例或为1:9,即政府持有10%,购房者持有90%。这一部分房源不会改变产权性质,也就是说,还是限竞房。但业主再出售时,要根据共有产权房的销售规则,清算政府持有的产权比例。

  而对于由政府持有产权比例的限竞房销售价格是否会下调、按什么标准评估、产权份额的回购方式是否有别于共有产权房,以及是否会给予限竞房开发商相应补偿等诸多细节问题,目前都不确定。有市场人士表示,如果政府持10%产权,并不会显著降低限竞房的购房门槛,但却改变了房子的投资属性。而这部分限竞房的价格相比共有产权房并不便宜,符合共有产权房资格的购房者未必有足够的购房资金,因此有可能出现大量弃购的情况。

  因为,早些时候北京政府推出的共有产权住房时对这类住房居民是炙手可热的,很多居民都预期抢到一套共有产权的住房,将会成为家庭一种重要的投资工具。比如,4月初正式开盘的某共有产权房项目虽然通过审核并参与摇号的家庭户数达到了29364户,差不多68个人抢一套房,但在现场选房时却出现了近70%家庭弃购的现象。

  造成这样大规模弃购的关键原因是最新的共有产权房购买规则要求,购房者在交房五年后只能按政府指定的市场评估价卖回给政府,或者转卖给其他共有产权房轮候者。换句话说,即使以后儿女继承,也需要儿女拥有共有产权房购买资格,否则还是由政府回购。这意味着,共有产权房彻底失去了投资属性,而其价格还不足以支撑居住属性。在目前政府正计划供应大量的共有产权住房、申购门槛越来越高、没有投资属性的情况下,从而导致北京共有产权房项目出现滞销,开发企业也不再愿意拍卖这类项目的土地。如果限竞房也改为共有产权住房,那么对于这类住房肯定会是雪上加霜,居民根本更是不愿意进入这类住房市场。因为,这类住房的投资价值已经退去。

  从这个现象也就说明了一个十分重要问题。当前国内绝大多数城市的房地产市场基本上是投资为主导的市场,各城市的居民都希望购买住房成为赚钱工具。这也是推动几年国内所有的城市住房价格上涨及住房销售创历史记录根本原因所在。2017年国内不少省会城市的GDP排名大幅上升,就是与当地房地产市场快速发展有关。比如西安等。但是,一旦购买到的住房不能够成为赚钱的工具,或购买的住房没有投资价值,那么这类住房市场立即萎缩事滞销。所以,目前媒体老是在宣传,什么刚性需求及改善性需求进入市场,这些都是比较扯的概念。实际上,哪类住房一旦失去其投资价值或赚钱工具,那么居民就不会进入这类住房市场。北京的“限竞房”没有出现抢房潮,就在于居民看到购买这类住房没有投资价值,他们根本不愿意进入这类住房市场。所以,政府要让住房市场回归理性,回到消费市场,就得严格限制住房投资属性,除此之外不会有更好的办法。(文章转自易宪容博客)

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