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易宪容:共有产权住房应该是全民可共享

易宪容易宪容 02月21日 15:42 发布于[财经杂谈]
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  易宪容,青岛大学经济学院教授,原中国社科院金融研究所金融发展室主任。

  最近,国内不少城市都在调整共有产权住房的政策。比如,2020年1月10日,上海市公布了《上海市人民政府关于修改〈上海市共有产权保障住房管理办法〉的决定》(下称《决定》),自2020年2月1日起施行。该政策将非上海户籍常住人口纳入共有产权房的供应对象范围。《决定》提出,非上海市户籍家庭同时符合居住证持证和积分、住房、婚姻、缴纳社保、缴纳个税、收入和财产等条件的,可申请购买共有产权保障住房。

  还有,广州的共有产权住房也在向非户籍群体开放。2020年1月7日,广州市住房和城乡建设局公布《广州市共有产权住房管理办法》,在申购资格上规定,本科学历申购共有产权住房不受户籍限制,单身申购人需要年满30岁。

  2020年1月12日,北京市市长陈吉宁在北京“两会”上也表示,今年将优化共有产权住房分配政策。北京住建委2017年曾表示,今后5年,北京将完成25万套共有产权住房供地。据中原地产近日统计,2017-2019三年间,北京供应了包含居住属性的土地总计212宗地块,其中共有产权住房地块就多达52宗。2019年4月23日,北京住建委公开了共有产权住房的进展。北京市共有64个共有产权住房项目(含转化项目33个)实现了土地供应,可提供房源约6.55万套。

  所谓的共有产权住房,尽管各个城市规定略有不同,但基本原则大同小异,共有产权房的特性包括:购房人和政府各分享一定比例产权,符合一定资格的人群方可购买,购房后的转让也有所限制等。也就是说,共有产权住房有几大基本特性,一是住房购买人只持有住房的部分产权,另一部分产权由政府持有;二是购买共有产权住房的人是有条件的,不在政府的规定范围内,不能够购买;三是共有产权住房的价格基本上低于同地区同类住房的价格,主要是满足中低收入居民的居住需求;四是在上述几个条件下,共有产权住房投资功能基本上去除,想购买共有产权住房投资赚钱概率很小等。

  可以看到,在中国,住房一旦失去投资的功能或赚钱的功能,那么这个市场要发展起来就不容易了。比如北京三年内要提供共有产权住房6.5万套。这个数字看起来很大,但实际上与北京每年成交的住房数相比则是非常小。比如2018年北京存量住房交易数就达15万套,三年的成交量就达近50万套。2019年北京新房的成交量达5.6万套。可见,北京共有产权住房或一线城市共有产权住房占整个住房的比例是非常微小的。对于一线以下的城市共有产权住房所占的比例会更小。

  中国的房地产市场发展模式是从香港学习而来,但是香港的房地产发展模式是高房价、高地价、高公屋(即共有产权住房,占比在50%)。但是中国在学习香港的房地产发展模式时,开始只是学习香港的高房价、高地价,而共有产权住房或保障性住房则是视而不见,直到2008年美国金融危机爆发之后才有所重视。2016年确立“房住不炒”市场定位之后才开始建设保障性住房,提出了共有产权住房的概念。但是这种共有产权住房占整个住房市场的比例还是太小。不过,即使这类住房所占的比例小,由于对购买对象限制,由于这类住房没有投资功能,所有比例过小的共有产权住房都出现供大于求,所以只能在政策上放开购买者的条件。

  本来中国土地为公有的,不是城市所有的,用公有土地生产的住房,就应该是全国居民都可分享,特别是居民的居住权为天赋人权,政府就有责任及义务来保障每一个居民的基本居住权,所以各个城市的共有产权住房就应该让全国居民分享。所以,当前这种政策的松绑放开应该力度更大。

  同时,这里也看到中国房地产市场一个十分严重的问题,即中国的许多居民进入房地产市场第一目的并非是解决基本的居住条件问题,而是把住房看作是投机赚钱的工具。如果购买住房能够赚钱,住房具有投资功能,那么中国投资者都会涌入这个市场,再加有银行的金融杠杆,所以这个市场的住房永远处于供不应求,价格越推越高。如果中国的住房失去了投资功能或赚钱的效应,那么这个住房市场对居民吸引力立即下降,即使是提供一点的供应量,也无法消化。

  所以,中国要真正落实“房住不炒”的精神,就得改变当前的房地产市场发展模式,就得建造更多的共有产权住房,而这些共有产权住房就得让真正需要的居民都可购买,而不是加上太多限制条件。这应该是中国房地产市场走向健康之路的重要途径之一。

  (文章转自宪容易的博客)

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