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易宪容:当前中国的房地产市场形势如何判断

易宪容易宪容 10月22日 10:20 发布于[财经杂谈]
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  易宪容,青岛大学经济学院教授,原中国社科院金融研究所金融发展室主任。

  1-9月的经济数据及房地产数据已经公布。从国家统计局公布的数据来看,中国第三季度GDP按年增长6%,逊于市场预期的6.1%,是继今年第二季度6.2%后,再创自1992年有记录以来的季度最低增长速度。对于这个GDP增长速度,政府的官员认为主要宏观经济指标仍然保持在合理区间,而且这样增长速度在全球主要经济体中也是名列前茅的。

  而政府官员的依据一是今年前三季度中国GDP按年增长6.2%,二是经过一系列的经济刺激政策,最近的经济形势开始企稳。尽管对于这样的增长速度市场质疑较多,但政府官员的判断应该是没有多少错,因为从当前中国投资、出口及消费来看,其增长下行的压力并非是那样大。特别是当前拉动中国GDP增长的房地产市场并非如有人所认为出现拐点,而且仍然保持了几年来的增长大势。

  从国家统计局公布的数据来看,尽管今年前三季度全国固定资产投资只是上升5.4%,增长速度有所回落(其主要原因可能是民营企业投资意愿下降),但1-9月份全国的房地产开发投资基本上处于高水平上。国家统计局发布数据显示,1-9月,全国房地产开发投资98008亿元,同比增长10.5%,增速远大于GDP增长速度4.3个百分点。其中,住宅开发投资72146亿元,增长更是高达14.9%。住房开发投资增长达15%,这说明了当前中国房地产市场仍然处于极度的繁荣。这是拉动当前及未来一段时间里中国固定资产投资增长最大动力。因为住房开发投资快速增长,不仅在于其本身速度,而且在于它将是推动城市化、推动城市基础设施投资等的巨大动力。

  从住房销售情况来看,1-9月份,商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%,降幅比1-8月份收窄0.5个百分点。其中,住宅销售面积增长1.1%。商品房销售额111491亿元,增长7.1%,增速加快0.4个百分点。其中,住宅销售额增长10.3%。东部地区商品房销售面积47035万平方米,同比下降2.9%,降幅比1-8月份收窄0.7个百分点;销售额59171亿元,增长6.0%,增速加快0.5个百分点。中部地区商品房销售额24279亿元,增长7.2%。西部地区商品房销售额23781亿元,增长10.6%,增速加快0.7个百分点。

  这些数据说明了中国经济的房地产化的趋势一点都没有改变,而且住房开发投资、住房销售面积及住房销售金额增长又开始回转。这主要表现为以下几个方面。

  一是由于早几年中国房地产市场的空前繁荣,住房销售每年都在创历史记录,所以中国房地产开发投资增长态势短期内不会改变(因为中国的住房交易都是预售制度方式进行),住房先预售出去之后,只要有相应的融资条件,中国房地产开发投资的增长就不会停下来,而这是保证全国固定资产投资增长的重要方面。

  二是尽管1-9月份中国商品销售面积增长有些许下降,但是下降幅度全面收窄。这意味着中国整个住房销售又开始全面的回暖。特别是东部地区,这种情况更是明显。如果东部地区住房销售又开始回暖,那么国内房地产市场的形势不是普遍向下,而是向上的。

  三是尽管前三个季度住房销售面积增长有些许下降,但商品房销售金额增长不仅还在创历史记录,而且远高于GDP增长。住宅销售金额增长更是达到10%以上。这也是拉动当前中国GDP增长的重要方面。

  四是全国商品房销售金额增长远快于商品房销售面积增长,而且这种差距还在快速扩张。这意味着中国全国的房价在持续上涨56个月之后还在持续上涨。只要中国的房价还在上涨,中国的房地产市场繁荣就会持续下去,这是当前拉动中国GDP增长最大的动力。从这些数据来看,当前中国经济的房地产化的格局并没有改变。核心问题在就于全国的房价还在普遍上涨。

  不过,从北京大学教授苏剑报告的数据来看,他们收集全国68个大城市房价,从2018年4月到2019年3月,房价在这11个月的变动情况是,成都的房价下跌18.5%,郑州的房价下跌12.6%,一线城市及二线热点城市的房价都在下跌。如果说,中国一些城市的房价下跌幅度有这样大,那么中国房地产市场的繁荣就会戛然而止,也肯定不符合政府房地产调控的“三稳”目标。看来,这些数据的准确度如何还得实地考察,否则仅是从国家统计局的房地产数据来看,还没有看到国内各城市房价下跌的端倪。房价的问题是判断房地产市场形势最为核心指标。(文章转自宪容易的博客)

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