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易宪容:没有卖不出去房子,只有卖不出的价格

易宪容易宪容 10月14日 09:51 发布于[财经杂谈]
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  易宪容,青岛大学经济学院教授,原中国社科院金融研究所金融发展室主任。

  中原地产研究中心公布的数据显示,今年国庆黄金周七天,北京市二手房市场仅成交44套住房,新房市场成交171套。同时,这几天不仅北京市的住房销售量急剧下降,而且不少住房价格降价力度很大,同样是无人问津。比如,有住房经纪说,他们小区,两居室的住房,2017年小区的两居室成交价格在780万元,现在房主挂牌640万元,降了140万,依然是没有人看房。还有,朝阳北路的润枫水尚小区,一套两居房源目前挂牌价格为850万元,但早在2017年初,这套房源的成交价格在978万,价格降了128万元。附近的国美第一城小区,一套90多平米的两居室,价格也从2017年的747万元,降到628万元,直降119万。这些住房的房价大幅度下降还是无法吸引购买者进入市场。  

  对于这些信息,其实说明了以下几个问题,首先,对于一线城市来说,由于房地产调控政策还在实施,由于这些城市的房价水平基本上顶在天花板的高位,那么这些城市的住房成了少数人投机炒作玩耍的市场,只要房价还在上涨,那么这些人同样会千方百计地涌入市场。如果这些城市的房地产市场价格不再上涨,甚至出现些微下跌,住房投机炒作者肯定不敢再进入市场。他们不进入市场,房价又不向下大幅调整,那么住房销售量急剧下降是必然。目前国内一线城市的房地产市场就是这种状态。房地产投机炒作者及房地产开发商还想回以往那种房地产“金九银十”的梦想当然是不可能了。

  其次,这也证明了经过几年的房地产市场政策调控,当前一线城市的房地产市场基本上还是以投机炒作者为主导的市场,而没有转型为以消费为主导的市场。因为,如果是以消费为主导的房地产市场,如果住房销售急剧下降,随之而来是住房价格大幅下跌,这样才能够让住房消费需求释放出来,房价下降的幅度越大,消费性住房需求就会释放越多。住房销售量急剧下降也会随着消费性住房需求释放出上升,但是这种情况根本就没有出现。北京的房地产市场价格根本就没有向理性回归,一线城市的房价仍然项在天花板上。

  再次,上面所列出的几套住房降价销售,降价总金额都在100万以上,其下降金额之大,看上去是在让住房降价销售。但是这里面同样有几个问题没有解决。一是这里列举的几套住房肯定是个案,并非是北京市二手房市场的普遍现象。如果是北京的普遍现象,那么国家统计局对70个大中城市的房价统计不只是小幅上涨或小幅下跌,而是下跌的幅度会接近20%了。如果这种情况出现,也会导致北京市二手房市场房价上涨预期全面逆转。但这种情况并没有发生,这就意味着上述几套住房价格下降只是个案,并不能说明什么问题。

  二是这几套住房价格下降减价金额看上去很大,但这是以住房投机炒作者的对价水平来衡量。在这样的价格水平上,想让住房消费者进入该市场是根本不可能的事情。因为住房消费者根本没有支付能力进入这样以投机炒作者出价的住房市场。所以,如果住房的投机炒作者在退出市场,或没有意愿进入房地产市场,其住房要让消费者来购买,其住房的价格就得降低到消费者的出价水平上,这样才能够让住房消费需求释放出来,否则住房销售无法释放。

  当然,住房的消费者的出价水平也并非是在一个绝对量的边界上,因为住房消费者购买住房的支付能力是完全不同,其对购买住房偏好与认知也会不一样,所以住房的消费需求也会是逐渐地释放出来。就上述列举几套住房来说,尽管房价金额下降在100万以上,看上去下降幅度很大,但下降幅度也只在20%以内,可能与消费者出价水平还是差别太远。在这种情况下,这种住房价格当然是无法成交。所以,北京这几套住房的价格下跌,不在于金额有多大,而是在于这种接价的对象是谁。如果目前北京的住房市场主要剩下的是住房消费者,其出价只能到住房消费者的对价水平才能成交。

  所以,就目前北京的房地产市场来说,如果住房市场剩下基本上是住房消费者,那么住房价格只有消费者出价水平上才能成交。没有卖不出去的住房,只有卖不出去的价格。(文章转自宪容易的博客)

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