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易宪容:四线城市消费购房以实际支付能力为准

易宪容易宪容 10月12日 10:18 发布于[财经杂谈]
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  易宪容,青岛大学经济学院教授,原中国社科院金融研究所金融发展室主任。

  地产市场发展最好的机会,也是这些城市房价上涨最快的几年。因为,房地产市场调控以来,四线城市基本上没有采取什么房地产调控政策,再加上大量的全国大型房地产企业进入这些城市,及一线、二线、三线城市房价快速上涨趋势基本上蔓延到四线城市,这两年四线城市成为房地产市场发展最好的机会。尤其东南沿海地区的四线城市。

  我记得去年去过离南京北面不远的全椒市。这是安徽与南京最近的一个县级市或四线城市。到那里,不仅大型全国性的房地产企业碧桂园的楼盘鹤立鸡群(其楼盘规划设计是最好的,同时其价格当时是当地最高的),而且在全椒高铁站附近的土地基本上拍卖完了,高楼拔地而起,其房地产市场一片繁荣。而且当地官员告诉,许多大片土地的规划早已经完成。如果我现在去,全椒的房地产市场更是会刮目相看。但我可以推测,尽管这个全椒市与南京很近,其房价水平也不及南京市的一半,但如果这个地方的房价快速上涨,政府一定会增加大量的住房供给,这两年肯定会建造了大量的住房。如果这个城市出现住房过剩并非什么罕见的事情。因为,这些城市有大量的土地可建造住房。

  可以说,全椒是这样,我这几年去过的不少三四线城市都是如此。这些城市基本上没有多少产业,人口基本上处于净流出(即使是东南沿海的多数四线城市都是如此,更不说内地四川的四线城市了),房地产是这些城市经济发展核心,再加上这些四线城市的土地供给基本上处于无限供给状态,房价上涨所导致住房供应过剩肯定是一种趋势。

  还有,只要在县城生活的人都会知道,在中国的四线城市,尽管在住房制度改革之前,许多住房建造不是那样好,但县城居民基本的居住条件基本上得以解决,不会有多少困难。所以,对于县城的居民来说,基本上不存在居住严重困难的问题,更多的是如何让现有的居住条件改善。所以,全国性大型房地产开发商进入这些四线城市,建造一些新的住房,对住房改善的居民来说是有吸引力的。但是,这些城市居民要想通过购买住房作为一种投资赚钱工具,四线城市的居民则要当心点,特别是那些近一二年房价上涨较快的四线城市,目前到这些四线城市购买住房投资更是要当心点,否则风险会非常高。

  对于购买住房的改善性需求的居民来说,作为自己消费进入房地产市场,最为基本的准则就是要看其家庭支付能力。首付有支付能力,每月的住房按揭贷款还款不能够超过其家庭收入50%,否则整个家庭会面对着巨大生活压力。

  像今天报道的四川遂宁市购买住房的青年,尽管目前遂宁市新区住房价格一套价格在50-100万这个范围内,而这个小青年的月收入只有3500元。也就是说,四川的这个四线城市看上去的房价不高,但是房价收入比也在非常高的水平(12-24)。房价收入比如此之高,尽管这个小青年购买的住房是居住消费,他也不担心未来住房的价格是上涨还是下跌,但购买住房负担过重,对这个小青年,对这个小青年的家庭生活会造成不小的影响。所以,即使在四线城市,年青人购买住房最为重要的是要看自己及家庭承担负债的能力,而不是在于房价涨跌。

  大量的大型房地产开发商进入遂宁,比如吸引了碧桂园、保利、中铁、融创、金科、敏捷等多家国内知名房企建造大量的住房,会让整个改善性的住房质量越来越高,这对这个城市居民来说,确实是有不小的吸引力。但是如果负债过重进入这个市场,可以会影响整个家庭未来的生活。所以即使四线城市的居民购买住房是消费,还是看这个市场未来走势及政府房地产供应量。如果这个城市住房出现过剩端倪,晚一点改善住房条件也是一样。如果家庭购买住房支付能力比较强,有能力承担过高的债务负担,那么要改善家庭居住条件,只要有合适的住房,什么时候进入都不会有太多问题。(文章转自宪容易的博客)

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