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易宪容:目前房地产市场根本上就没有出现拐点

易宪容易宪容 10月08日 07:17 发布于[财经杂谈]
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  易宪容,青岛大学经济学院教授,原中国社科院金融研究所金融发展室主任。

  最近,不少媒体一直在说,中国房地产市场出现了拐点。这些媒体所说的拐点主要是指,如北京的二手房价格出现了些许的下跌,以及有些地方的住房销售量开始下降及有个别房地产开发商面临资金链路断裂风险等。如果以此为标准,根本上就无法说明中国房地产市场出现了拐点。

  因为,一个城市的住房价格些许下跌,或像政府所称的房价涨幅减少,这对房地产市场出现所谓的拐点是意义是不大。比如北京,2016年房地产市场调控以来,这种房价些许下跌经常报道,但这些下跌对北京市场的房地产市场没有多少影响,几年来整个北京的房价还是在上涨,只不过上涨幅度小了些或不是暴涨而已。

  还有,住房销售量的下降及房地产开发商资金链断裂,一则这不是全国的普遍现象,有些城市的住房销售量是下降,但不少城市的住房销售量还是在增长。比如,东部沿海不少地方的住房销售量在下降,但是在中西部多数城市的住房销售量还在上升。当然更为重要的是,如果住房的销售量下降,而房价还是在上涨,这不仅意味着这个房地产市场以投资为主导的市场,也意味房地产投机炒作的性质根本上没有改变。如果房地产市场的性质不改变,不由以投资炒作为主导的市场转化为以消费为主导的市场,那么国内的房地产市场要出现拐点是不可能的事情。

  至于房地产开发商资金链断裂,主要还是看房地产市场的价格是在上涨还是在下跌。如果房地产市场的价格还在上涨,那么国内居民仍然会用过高的银行信贷金融杠杆进入房地产。因为房价在上涨,居民用金融杠杆购买住房就会有利可图,居民也有意愿进入房地产市场。在这种情况下,房地产开发商资金链断裂的情况也只能是个案,不会成为普遍现象,而且房地产开发商还可能通过增加住房销售来化解。比如,2017年深圳有房地产开发商就面临着资金链路断裂的巨大风险,但是由于当时的房价还在上涨,最后房地产开发商通过增加住房销售及资产重组,化解了风险。

  至于中国房地产市场是否出现拐点,最为重要的标志就是中国房地产市场的价格上涨预期是不是出现全面的逆转。如果国内房地产市场房价上涨预期出现了全面逆转,国内的房地产市场才会出现拐点。如果国内房地产市场价格上涨预期没有出现全面逆转,房地产市场就不出现拐点。

  根据国家统计局的数据,就目前全国的房价变化情况来看,全国绝大多数城市的房价还在上涨,无论是一手住房还是二手住房的价格都是如此。特别是中西部有些城市房价上涨幅度都快速同比快达到10%了。绝大多数城市的房价都在上涨,国内房地产市场价格上涨预期如何可以会逆转呢?如果房地产市场的价格上涨预期没有逆转,国内房地产市场的拐点从何谈起?

  因为,如果房地产市场的价格上涨预期没有逆转,国内多数城市的房价肯定还会上涨。只要房价还在上涨,国内居民就会借助于银行金融杠杆进入市场。居民还有涌入市场,不仅会增加住房需求,也会刺激房地产开发商增加更多的供给,地方政府会拍卖出更的土地(比如最近的杭州),由此进一步推高房价,从而进一步全面强化房价上涨预期,并形成房价继续上涨的恶性循环。这就是十几年来中国房地产市场的普遍现象。如果在这种情况下就说国内房地产市场的出现了拐点,这只能是天大的笑话。


  只有房地产市场的价格上涨预期全面的逆转,或房地产市场价格下跌预期形成,房地产市场才会出现拐点。而国内房地产市场价格上涨预期逆转的主要标志就是国内房价同比出现普遍的下跌(而不是个别城市、个别楼盘的价格向下调整),其跌幅同比至少在10%以上(即房价同比下跌的幅度远大于居民理财产品的收益率,或大于一般的无风险收益率)。在这种情况下,作为一个以投机炒作为主导的房地产市场,住房的投机炒作者就会全面退出市场。住房投机炒作全面退出市场又会进一步强化房价下跌预期,让整个房地产市场价格进一步下跌,并形成房价下跌的全面循环。只有在这种情况下,国内房地产市场才会出现拐点。如果国内房地产市场这种情况没有发生,要说国内房地产市场出现拐点是不可能的。所以,就目前国内房地产市场形势来看,要说国内房地产市场出现拐点还为时尚早。特别是在政府稳房价、稳预期、稳地价的房地产调控政策下,几乎是不可能的事情。就政府的房地产调控政策而言,中国的房地产市场出现拐点应该是遥远的事情。(文章转自宪容易的博客)

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