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易宪容:房价仍然是楼市形势的风向标

易宪容易宪容 08月16日 13:13 发布于[财经杂谈]
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  易宪容,青岛大学经济学院教授,原中国社科院金融研究所金融发展室主任。

  根据国家统计局最近公布的数据,今年1-7月份,商品房销售面积88783万平方米,同比下降1.3%,其中,住宅销售面积下降0.4%,办公楼销售面积下降10.8%,商业营业用房销售面积下降13.1%。商品房销售额83162亿元,增长6.2%,增速加快0.6个百分点。其中,住宅销售额增长9.2%。

  从住房销售面积和住房销售金额来看,虽然1-7月住房销售面积在下降或负增长,但住房销售金额仍然增长,而且增长幅度还不小,两者差距接近十个百分点。这样大差距,显示的意义是十分清楚的,就是住房销售面积下降,但住房的销售金额并没有由于销售面积下降而减少,反之增加,意味着房价还是在上涨。

  这个分析由国家统计局8月15日公布的70个大中城市房价变化情况得以证实。根据国家统计局测算的数据,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中:北京和广州分别上涨0.6%和0.3%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%,上月为持平。其中:上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.4%和0.7%。顶在天上去了的一线城市的房价还在上涨中。

  31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%;二手住宅销售价格上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.7%,涨幅均与上月相同。也就是说,就70个大中城市来看,无论是新房的价格,还是二手房的价格,除了极少数城市之外,房价都在上涨。新房价格环比下跌的城市只有3个,二手房价格下跌的城市有19个。但是房价下跌的幅度比房价上涨的幅度是微乎其微的。

  还有,从一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅情况来看,7月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.3%;二手住宅销售价格同比上涨0.2%,涨幅与上月相同。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.7%和6.7%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.2%和7.1%。也就是说,从70个大中城市房价同比变化来看,全国的房价都在上涨。不过,一线城市新房价格涨幅基本上与银行利率持平,而二手房价格涨幅远低于银行利率,后者基本上没有多少投资价值。不过,对于二线、三线城市来说,其新房价格的涨幅远远高于银行利率,达到10%以上,而二手房价格的涨幅也达到7%,两者收益率都不低,远大于住房按揭贷款利率,这些都是吸引投资者进入市场的重要因素。

  其实,对于房地产市场来说,道千说万,核心的问题仍然是房价变化的问题。房价是分析楼市形势的风向标,在当前各城市的房价高企、房地产市场基本上是一个以投资炒作为主导的市场的情况下,房价涨跌更是市场投资炒作者是否有意愿进入楼市的主要指标。如果各城市的房价同比还在上涨,特别是二手房的价格同比还在上涨,其涨幅在7%以上,甚至10%以上,那么投资者进入楼市一定是有利可图的。在这种情况下,不仅投资炒作者还是会进入楼市,而且房价上涨的预期不会逆转。随着投资炒作者进入,还会推动这些城市的房价上涨,这就是为何国内不少城市的房价上涨53个月还是持续上涨原因所在。

  如果房价下跌,其同比涨幅低于银行按揭贷款利率时,住房投资炒作者一定会考虑是否再进入楼市。如果住房投资炒作者不再进入房价下跌的楼市,那么这些城市的房价还会下跌,房价上涨的预期就有可能改变或逆转。这就可能影响住房投资炒作者更是没有意愿进入楼市,进一步推低市场房价。只有在这种情况下,房地产的局势才会出现转变。就目前国内各城市的情况来看,这种情况还没有发生。即使是政府已经发出全面收紧银行信贷政策的信号,房价上涨预期还是没有逆转。

  而且这里国家统计局公布的房价数据,可能还会受到其他一些因素的干扰。比如,对于新房的价格,迫于中央政府的压力,地方政府完全可控制房价涨跌幅度。因为,地方政府可以根据房价来批出预售项目,以此来平衡一个城市或一个区房价涨跌;在房价过高的城市,地方政府还可以直接要求房地产开发商在出售住房时,采取阴阳合同的方式来销售以此来拉低整个城市的房价水平。这些对地方政府来说都是轻而易举的事情。对于二手房交易,为了避税,住房交易者把房价拉低,签订阴阳合同已经是一种常态。所以,无论是新房还是二手房,实际价格上涨幅度可能比国家统计局公布的数据还要大。比如,十几年来不少一线城市住房价格上涨20倍了,但这些情况在国家统计局的数据中根本就没有反应。

  当前国内各城市的房价没有出现向下调整,仍然处于上涨亢奋之中,就在于中央职能部门的房地产政策目标(稳地价、稳房价、稳预期)与中央政府的房地产市场定位要求“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”相悖的。试想政府职能部门要把房价稳定为目标,房价如何可向下调整,过高房价的房地产市场能够回归到“只住不炒”的定位上来。(文章转自宪容易的博客)

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