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贾康:“楼市稳定期”的规模、速度、利润,前瞻房地产税的多重目标

贾康贾康 08月08日 11:00 发布于[财经杂谈]
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  贾康,现任全国政协委员、政协经济委员会委员,中国国际经济交流中心、中国税务学会、中国城市金融学会和中国改革研究会常务理事,中国财政学会顾问。

  本文系贾康先生在博鳌21世纪房地产论坛“六方会谈”上的发言(2019年7月28日下午)。

  我按照钟伟教授的要求,先简单谈一下对这个单元主题的看法,然后再说一下钟教授刚才提到的房地产税目标的认识。

  我们这个单元的主题,我的理解,是有一个“楼市稳定期”这样的概念表述,似乎是对于当下的房地产运行态势,认为有稳定特征,或者说是要认识它趋于稳定——有这么一个含义。我理解这个概念是值得讨论的。如果从中国改革开放以后的整个楼市或者房地产市场发展(舆论往往以住房为中心)业界的特征来看,可以认为已走过黄金时代了,前几年郁亮就在说“进入白银时代”了。现在是不是白银时代要过去了?如果白银时代过去,合乎逻辑的就应该有一个相对成熟稳定的“黑铁时代”,那就是稳定期的问题。但我觉得可能还不能这么一概而论,总体而言中国现在楼市的特点我认为仍然是“冰火两重天”,有一边,不得不以非常严厉的、几乎无所不用其极的行政手段,硬把它的热度压住,这就是一线城市和几十个跟着一线城市搞“930新政”的二线城市。另外一边,“去库存”的任务还没有完成的三四线城市,为数也可观,只不过现在不强调而已,如去考察一下仍然有不少。另外,三四线城市确实有某些点状区域,它现在蕴含着机会,可能在未来城镇化还有相当可观空间的上升过程中,它异军突起,再现一个高速成长期,或者一个局部的类似于黄金时代或者白银时代的局面,这种情况已经错综复杂。“冰火两重天”的情况下,更应注意一定要定制化地考虑,你现在投资、交易对应的那个城市,处在哪条线上,这个城市里你想出手的那个目标,在什么地段上,这个地段上,你想把自己的相对优势发挥出来,是形成什么类型的不动产的供给?我觉得这才是最重要的。

  在这种情况之下,我还是可以说一下,如果现在大家感觉有经济下行压力,房地产的繁荣因素在减少,所以它往下沉稳,有这样一个感受的话,这里面是不是还应该发掘一些对冲下行压力、发现我们的投资机遇这样的因素。我今天上午的大会发言里特别强调了现在必须扩大内需,我们有扩大内需的“有效投资”的很多很多可选项目,这里面的有些事情仔细想一下,潜力和机遇就在我们身边。

  我想举一个例子:比如我观察中国这么多的建成区里,那些所谓“老旧小区”,不一定真的很老,可能建成也就一二十年,现在已经有迫切的感觉,当时建的比如五层、顶多六至八层而不配电梯的这些住宅楼小区,现在人口老龄化明显,里面住的老人比重越来越高,收入又在上升,前些年认为这些住户很难设想大家凑笔钱来做改造,加装电梯,现在不算什么事儿了。现在到处去看,一个玻璃筒子式的电梯装在老的建筑物上,十几万、几十万就拿下来了,一个单元门里的十户、十几户,凑点钱就可以办了,这是不是一个所谓楼市稳定期里值得去发掘的投资机遇?满足这个具体的人民美好生活需要,我们有相应的所有的产能,有所有的要素。做起来以后,这个事情有多大的市场规模?我建议专业人士测算一下,至少我感觉到的在这些中等以上的城市,这个规模相当可观。北京就不得了,原来认为办不到的事儿,现在可能稍微组织组织就办到了。老百姓一家出个一两万块钱不算什么事儿;在某些特定的小区里政府给点补贴,政府也愿意干,因为这是他的政绩;一楼的人跟他说清楚,他不用出钱,让他不反对就行了。极而言之,如果一楼的人说还有个施工期,施工6天、8天,十几天,这些天有噪音干扰,大家凑点钱象征性地给你来点补助安慰是不是可以?只要同意就可以办成了。我觉得这就是机遇。这个市场是千头万绪的市场机遇里的一个小例子。所以,现在如果说抓住这个市场,打开它的规模,那咱们的速度和利润问题不是跟着就可以得到一个更好的处理结果吗?有这么多的投资是有效投资,把这种有效投资加快一点,只要保证质量,何乐而不为?加快了以后,算一算你的利润水平,至少平均水平以上,搞得好一点,组织得好一点,还可能有些超额利润呢。我是觉得这种事情,是不是值得大家打主意?这是抓住中国有效投资空间的很多例子里我想到的一个,书生议论,供大家参考。

  刚才钟教授还说到另外一个主题,有关我这么多年来一直坚持的要推进房地产税改革。确实有很多朋友问,你到底想通过这个改革解决什么问题,目标在什么地方?最简单地说,我认为是多重目标,这些目标不是互相排斥的,而是一举多得:

  第一个,它一定是对房地产市场压舱促稳。大家做经济学的分析都知道税负会影响供需,会遏制那种肆无忌惮的炒作,它一定会在房地产市场总体来说没有结束其高速增长期之前成交均价上扬曲线不会调头向下的阶段上,使这个曲线不那么陡峭,特别是避免它剧烈的大起、而大起之后不得不硬打下去的大落。这对于社会的正面效应,首先反映在房地产市场的健康发展所需要的基础性制度建设里,它是不可缺少的一项。

  跟着要说的第二个,是为搞市场经济必须匹配的分税制为基础的分级财政来提供地方税体系里的一个值得培养的财源。以后在大多数中国有一定工商业发达程度的区域,它都有望培养成为一个地方政府的主力财源,这有国际经验,也有我们自己的经济学分析。这就成为一个全局性的贡献了:只有分税制才能匹配市场经济所需要的间接调控,才可能服务长治久安,把我们所追求的政府职能的合理发挥,给配上一个有内生动力的好机制——地方政府的职能跟着这个地方税财源建设,它就自然而然地转到优化本地公共服务、提升本地投资环境水平上了。

  第三个,还应该说到,它显然是个优化再分配的工具,就是谁住多套房,谁拿着好房,有豪宅的人,按照他的支付能力给国库多做贡献,而这样逐渐提高直接税比重了,政府就可以更好地降低间接税比重。间接税说到底,增值税等等这些,经济学分析早已经说清楚了,最后很大的税负部分是由广大消费者承担的,而中国的消费者现在主体仍然是中低收入阶层,14亿人里中产阶级充其量3亿多,再加上金字塔尖上先富起来的富豪人群,剩下10亿人都是低中收入阶层,他们给国库做提供财政收入的主要贡献者,是悖理的,只不过老百姓过去还并不太讲究这个事情,因为不知道自己吃的馒头里、过中秋节买的月饼里也有税,但现在这种税收意识可是越来越提高了,所以越来越多的“百姓民意”现在对政府形成了压力,政府这些年也乘势要把间接税使劲往下压。看起来,这是直接给企业降税,落实到最后,是降了我们消费大众的实际负担。这个事情非做不可,但是降了间接税以后,直接税比重要提起来,要不政府过日子会成问题。这也是一个优化收入再分配,提高直接税比重的目标,是中国的税制现代化必须要做的事儿。

  第四个,还有一个很有意义的也要说到,也是政策目标:它会倒逼中国的老百姓以后越来越多地具有公众参与意识,因为把这个税交给地方政府,要看地方政府拿了这个税以后,怎么给老百姓提供公共服务的,从社区开始,得交代清楚。很多人对政府的态度是,钱交给你可以,但你怎么把这钱用好,老百姓要有知情权,跟着的,就是知情权必然生发出来的质询权、建议权、监督权,再以后是什么呢?是从地方层面培养中国在法治化条件下形成民主机制的公共事务决策权——这是迈向现代社会、现代国家、“走向共和”的机制,是你把它怎么估计都不过高的一个历史贡献,它“润物细无声”地就隐含在房地产税这个机制里。

  以上这四项都是目标。所以,我觉得一定要强调房地产税改革的综合目标,要结合在一起,通过制度建设去实现。谢谢!

  谢谢贾所长向我们介绍了房地产税政策目标。我们还是挺担心,一边政府高喊要勒紧裤带过苦日子,一边又开支大跃进,这种现象还是挺让人担心。我宁可把钱放在自己口袋里…

  贾康:钟教授反映的是普遍的心声。但是可能没有别的选择,必须唤醒老百姓的纳税人意识,让老百姓越来越明确地知道自己有责任去参与公共事务并越来越积极地实际参与。这样一个“倒逼”的机制,我觉得只要处理得好,那就是在中国用好了“美国进步时代的启示”。这方面还值得进一步探讨。

  更好的方法还是把有权有势的人的行为放在制度的笼子里。

  贾康:肯定是这样的:税收是立法的,一定要把公共权力,征税的权力,放在制度笼子里,约束好它。(文章转自贾康学术平台)

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