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易宪容:中国建立住房租赁市场所面临的困难

易宪容易宪容 06月05日 10:45 发布于[财经杂谈]
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  诸葛找房数据研究中心近日发布报告显示,在一线城市若想一个人整租一居室,房租占收入六成以上,北、上、深更是高达九成以上。即使是退而选择合租,在一线城市的租房成本也达到收入30%以上。在二、三线城市,这种情况稍微好一点。但居民租赁住房占收入压力仍然是很大。也就是说,目前中国有效的住房租赁市场还没有建立起来,中国建立住房租赁市场还面临不少困难。

  十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。按照十九大报告的精神,中国房地产市场将要发生一次重大战略转折,即由以往商品住房销售为主导的市场转变为商品住房销售和住房租赁市场发展并举的市场,以此来保证国内居民的基本居住条件。这样既要满足国内居民不断增长的改善性住房的需求,也要保证中低收入居民的基本居住需求。这是实现中国居住正义的重要途径。2018年9月20日颁布的中共中央和国务院《关于完善促进消费体制机制,进一步激发居民消费潜力的若干意见》(以下简称《意见》)更是要求,大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。总结推广住房租赁试点经验,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。《意见》表明,住房租赁不仅是保证中低收入居民基本居住条件的方式,也是激发居民消费潜力的重要内容。可以说,这种观念上的转变,对中国房地产市场的未来发展,具有十分重要的意义,它对中国房地产市场将带来巨大的影响。

  因为,改革开放40年来,中国房地产市场主要是以商品住房购买为主导。通过居民商品住房的购买,中国房地产市场得到了快速及前所未有的发展,并取得了巨大成就,国内居民的基本居住条件得到了全面的改善。比如,1949年中国城市居民人均住房面积4.5平方米,1978年下降到3.3平方米。但是1998年中国商品住房市场出现之后,这种局面得到了完全改观。2016年7月6日,国家统计局在官网上发布了一篇文章称,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,为1978年的13倍。从分城乡的情况来看,2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。1998年之前,每年国内商品住房销售面积都在1亿平方米以下,1998年达到商品12185万平方米,而在2017年则达到169407万平方米,2017年是1998年的14倍。1998-2017年商品住房销售总面积达到1431935万平方米,如果每套为90平方米计算,每个家庭为3口之家,那么这个期间销售的商品住房可达到15910万套住房,可以满足近5亿人口居住。根据盛松成的测算,目前狭义口径中国城镇的商品住房达到336多亿平方米,可以容纳9亿多人口。也就是说,在近二十年的时间里,中国商品住房市场得到了前所未有的空前发展,城市绝大多数居民的基本居住条件得以保证。

  但是从1998年中国住房制度改革以来,政府的房地产政策更多的是鼓励居民购买商品住房。根据浙江大学不动产研究中心的调查,2009年以来国内城市居民有七成以上的人购买了住房。目前全国40个省会及重点城市居民的住房拥有率都在70%以上,居民住房拥有率最高的城市是长沙,其比例更是达到了90%以上。三四线城市居民住房拥有率所占的比例肯定比这40个城市会要高。不过,国内居民的商品住房拥有率如此之高,尽管造就国内商品住房市场空前的繁荣与发展,是这些年促进中国经济增长最大动力,但随着国内一线二线城市房价快速飚升,这些城市的中低收入居民根本就没有支付能力进入商品住房市场。对于这些城市的中低收入居民来说,基本居住需求的矛盾与问题越来越严重。所以,为了保证城市中低收入居民的基本居住条件,化解这些城市中低收入居民的居住需求的矛盾,政府已经意识到仅是发展商品住房销售市场这种单条脚走路模式存在严重的缺陷,中国发展住房租赁市场势在必行。所以,十九大报告对当前的中国房地产政策进行的重大战略调整。十九大报告明确提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”的市场定位,要求中国房地产市场回归到居民居住需求为主导的市场,并要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,即通过发展住房购买和住房租赁发展两条腿走路的方式来来化解当前中国房地产市场的矛盾与问题,补上国内房地产租赁市场没有发展的这个短板。

  在十九大报告发展中国住房租赁市场的原则确立之后,国内房地产市场立即闻风而动。地方政府及金融机构纷纷推出了一些发展住房租赁市场的政策和措施,不少大型的房地产开发企业开始介入住房租赁市场,房地产中介经纪公司也开始改造住房租赁业态及经营模式,由此中国的住房租赁市场开始风生水起。但是,面对着这种突然而起的住房租赁市场,由于政府对其发展在理念上、政策上、法律法规上等方面都准备不足,由于弱势的住房租赁者对这个发展起来的市场认识不足,当前中国住房租赁市场只能由房地产开发企业及房地产市场中介公司根据十九大报告精神理解及企业内在本性自由地发展。结果是,中国住房租赁市场刚发展,其矛盾与问题立即暴露了出来,同时也让中国住房租赁市场发展立即陷入了困境。

  据报道,2018年以来国内一线城市及部分重点城市的房租价格突然出现快速飚升。这些数据显示,过去一年里,在全国的一线二线城市中,有13个城市房租上涨幅度超过20%。其中成都房租上涨了30.98%,深圳上涨了29.68%,重庆、西安、天津、合肥等二线城市,涨幅全部超越北上广,而北京和广州的涨幅也均超过20%以上。仅是今年7月房租的飚升更是疯狂。而按照平均月租金排序,北京、深圳、上海已经分别达到了92.33元、78.3元、74.48元。这意味着在两三个月时间里,国内一线城市,一套100平方米的住房平均房租已经从5,000-7,000元迅速上涨到7,000至10,000元。对于这些城市房租为何会突然快速上涨,原因肯定是多方面的。但问题焦点又是在哪里呢?目前见仁见智,争议极大。

  有人认为是季节性因素所导致。但中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》显示,7月份中国城市住房租赁价格指数为1042.5点,较上月上升1.4点,环比上涨0.13%,同比下降1.09%。也就是说,从全国的情况来看,7月份住房租赁市场价格同比不仅没有上涨,反之下跌,住房租赁价格指数连续第四个月出现同比下跌态势。而从北京、上海、深圳三个一线城市来看,7月房租环比上涨分别为2.4%,2.1%和3.1%。2018年1-7月,租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅。也就是说,与一般年份相比较,住房租赁市场的价格并没有出现季节性突然上涨情况,这些城市的房租上涨基本上处于正常区间,并非有多大问题。

  也有认为,是由于大力拆除违规建筑所导致。贝壳研究院的报告指出,近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,导致市场上低端租赁房源减少。这容易导致租赁性住房减少,由此推高房租。在这些公司看到,政府对群租房以及隔断房整顿,使得低端客户向高端客户转变,以及现在租房者基本上是高端租房客户,两类客户碰在一起,必然导致这类住房租赁市场出现价格的结构性上涨。对于大力拆除违章建筑,这个因素是否能够导致房租突然快速上涨,其理由同样是一点都不充分,因为北京曾有过这样举动,也引发了社会广泛的舆论,但这些政府行为已经在调整,更何况,不仅其它城市没有这种大力拆除违章建筑的政府举动,房租同样在快速上涨。同时,近年来,随着城市的快速扩张,各个城市住房拆迁早就是一种常态。这些城市并没有由于这种常态性的住房拆迁来推高房租的,更不说突然让房租快速上涨了。也就是说,就目前的情况来说,这些政府拆迁行为对当前房租上涨有一点影响,但不会太大,更不用夸大这种影响,转移问题的实质。

  而最有代表性的观点,则贝壳研究院所主张的供求结构失衡是造成此轮房租上涨的重要原因。贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》指出,房屋租赁市场是一个消费群体1.68亿人口,市场规模1.2万亿元的巨大蛋糕,而且这个蛋糕还在不断地成长中。根据《2018年中国住房租赁白皮书》的预测,在未来的5年中,住房租赁人口将会增长50%,市场规模将增长150%。所以,他们预测,就当前中国的租赁市场的情况来看,基本上是总量不足、结构失衡。在这种情况下,房租上涨是一种趋势。以北京为例,北京共有租赁人口800万人,目前租赁房源量约350万间,租赁缺口400万间以上,可租赁的住房严重供应不足。对于这种解释,基本上是为其行业成长而给出的一套说法。因为,住房租赁市场供求结构是一个自然形成的过程,短期内并不会因为这种住房租赁市场的供求结构出现裂变而导致房租突然快速飚升。更何况,对于一线城市来说,进入住房租赁市场的对象主要由外地流入的中低收入居民。在极高房价的情况下,以他们的薪资水平是没有支付能力进入正规的商品住房租赁市场的,他们进入的市场是当地农民建造的出租屋。深圳及广州城中村星罗棋布,绝大多数中低收入居民都进入了农民的城中村租赁市场。而北京上海则进入城市周边的城中村的住房租赁市场。北京的公共交通特别是地铁为何会如此拥挤(每日客流量以千万计,在上下班的高峰期间,地铁起始站每天都是人山人海。比如北京5号线天通苑北站,这个期间的人流量非常非常大),是与许多中低收入居民只能进入城市周边的城中村住房租赁市场有关。而这些城市的城中村是非商品性的租赁住房,根本就没有纳入到《2018年中国住房租赁白皮书》的分析视野。

  实际上,2018年不少城市的房租突然快速上涨,主要的原因是住房中介租赁公司及长租公寓哄抬房租上涨的结果。2018年8月18日,我爱我家副总裁胡景晖在朋友圈发文表示,因为众所周知的原因即日起辞去在我爱我家集团的所有职务。在之前即8月17日,胡景晖向媒体指出当前国内一些城市住房租金快速上涨的问题。胡景晖认为,以自如、蛋壳公寓代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。也就是说,当前国内一些一线二线城市租房市场的租金快速飚升,基本上是以“租金贷”为主导的长租公寓这种经营模式所导致的。据了解,这种以“租金贷”为主导的长租公寓的经营模式,一方面,先由一些房屋中介公司以哄抬租金的方式抢占房源,即高于市场价格从房东或业主手中抢占房源并形成对租赁住房房源的垄断,然后与业主签订一般为3-5年的长期租约,中介公司对房屋经过适当装修之后再向外出租。中介机构一般以季度或半年向业主支付租金。另一方面,又以解决一些租客“押一付三”传统模式的压力为幌子,向租客提供“押零付一”或“押一付一”等优惠条件来吸引及招揽租客。在这种交易中,房屋中介公司暗中做手脚,让蒙在鼓里的租客与网络金融平台等第三方信贷机构签订贷款协议,一次性贷款未来一二年的房租交给房屋中介机构。租客向长租公寓公司支付押金,同时在约定租期内,每月向第三方信贷机构还款;其间产生的利息或服务费由公司向信贷机构支付。也就是说,这些住房租赁中介公司与租客签订不是一份住房租赁合同,而是一份与第三方信贷机构的贷款合同,即公司利用租客的信用,向网贷平台进行贷款(或称“租金贷”)或银行贷款,把未来一二年的租金一次性预付给长租公寓公司,租客则按月向银行或网贷平台还款。中国租房市场这种“租金贷”所谓的金融产品创新油然而生,并很快在国内一些城市盛行。

  在这样的长租公寓的“租金贷”运作模式下,房屋中介机构便可利用时间差,截留从“租金贷”获得的长期租金中的大部分资金,仅需要用小部分用来支付业主的房租,而房屋中介公司就能够把所截留的大部分资金或用于这种长租公寓的快速扩张,垄断市场可租赁的房源,或用这些资金到其他市场进行生利投资。正因为这种“租金贷”经营模式能够“空手套白狼”获得暴利,所以很快就吸引国内各种社会资金蜂拥而入。2018年的1月16日,中国长租公寓领跑者自如就完成了40亿元人民币的A轮融资,其估值达到了200亿元人民币。国内排名Top100的房地产开发商中,已有超过30家涉足长租公寓领域。蜂鸟屋统计数据显示,截至2018年5月31日,分散式品牌公寓TOP10总融资金融约为75.792亿元;而集中式品牌公寓TOP10融资总额约为71.15亿元。这样自然会加剧长租公寓市场的快速扩张及对各个城市可租赁住房不计成本抢房。在这种情况下,必然会造成国内一些城市租赁住房紧张及房租突然间快速上涨。也就是说,这种以金融化为主导的长租公寓模式,也是一种暴利的经营模式。比如,我爱我家控股集团原名昆明百货大楼(集团)股份有限公司,原本从事百货商品经营,2017年集团通过重大资产重组,成功控股我爱我家,公司由此集团开始转型地产中介服务行业。已有的财报数据显示,从2013年到2017年该上市公司业绩一路惨淡。除2016年公司营业收入和净利润双双转正外,其余四年这两项指标均为负数。后来通过收购我爱我家进入房产中介之后盈利能力得到快速提升。2018年上半年,公司业绩出现了井喷。已经披露的半年报数据显示,2018上半年公司实现营业收入53.3亿元,同比增长741.86%;净利3.29亿元,同比增1189.71%或近12倍。也正是这种暴利模式,立即吸引了社会各种资金涌入了长租公寓市场。

  不过,这种以“空手套白狼”的“租金贷”长租公寓的经营模式不仅导致了最近一些城市住房租金快速上涨,也增加国内整个金融体系的风险。因为在房租上涨,或房屋中介公司把资金用于其他投资收益较好时,那么这种过度的扩张,其风险会增加,但不会暴露出来。如果当住房租赁市场的房租下行,所垄断的房子无法租赁出去时,或他们的投资失利时,这种“租金贷”经营模式随时都可能引发房屋中介公司资金链断裂的风险。而资金链的断裂,既无法继续向房东支付租金,从而导致迫使房东收回房屋。同时,租客交了房租,但要面临着无房屋可住的处境,还得偿还“租金贷”。如果租客拒绝再还贷款,那么这些第三方信贷机构也面临着资金链断裂甚至倒闭的风险。

  可以看到,这种以“租金贷”为主导的长租公寓的经营模式,不仅将导致金融体系的严重风险,也将给整个住房租赁市场及整个社会带来严重恶果。比如,北京的这些房屋中介机构,通过这种“租金贷”经营模式进行快速扩张,让整个租赁市场的房源基本上操纵在他们手上。这些公司手上的房源少则几千套,多则数万套,及十几万套,这些房屋中介公司不仅能够轻易地操纵市场,推高房租,制造整个租房市场的恐慌情绪,以图谋取暴利,也将全面扰乱政府发展租房市场的政策。同时,这些房屋中介机构手上持有的住房涉及的资金以数十亿元计之,所涉及家庭至少是房源的一倍,其中所隐藏的社会风险之大是难以估量的。一旦“租金贷”的风险爆发,房屋中介机构可以置身事外,或干脆以破产的名义逃之夭夭。整个社会则面临着巨大的金融风险。比如杭州鼎家长租公寓公司的破产就是一个最好的案例。也就是说,中国的住房租赁市场起步就走入歪门邪道,如果这样,中国的住房租赁市场是不可能健康持续发展的。也就是说,近年来一线城市或其他城市房租快速上升与这种住房租赁模式出现有关。如果不是政府及时制止,恐怕一线城市及有些城市的房租还会比现在还在高。

  现在的问题是,政府要推行租售并举的住房体制,希望发展住房租赁市场来弥补国内房地产市场的短板,市场对此反映也十分强烈,但是中国住房租赁市场为何开始发展就会出现如此大的偏差?是房地产开发商及房地产经纪中介的唯利是图吗?或仅仅是资本的趋利动机吗?估计仅是这样的解释是没有说服力的,也不能够把握问题的本质。目前国内住房租赁市场乱象四起,更为重要的应该是我们对中国住房租赁市场健康发展在理论上准备不足,没有认识清楚中国住房租赁市场的初始条件是什么,也没有把握到中国住房租赁市场的本质特征、基本原则及核心问题。在这样的情况下,也就无法确定中国住房租赁市场的租金定价基础,制定出适应中国的住房租赁市场持续发展的模式、相应的政策及法律法规。对于发展中国住房租赁市场,目前政府只能是边干边学或试点,在理念上、制度上、法律法规上都准备不足。这些都是导致中国住房租赁市场房租与居民收入偏离的重要原因。(文章转自宪容易的博客)

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