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易宪容:许多城市抢房抢地向市场发出什么信号

易宪容易宪容 05月10日 09:31 发布于[财经杂谈]
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  虽然有媒体报道,4月份一线城市的房地产市场“小阳天”不再继续,比如2019年3月上海二手房成交2.6万套,4月截至目前日均成交量比3月稍有回落,预计全月成交在2.4万套左右。北京也是如此。深圳市二手房4月市场成交量预计下降两成,广州市二手房4月量价基本持平。还有,4月以来,一线城市的交易量环比下降12%,其中,上海4月新房成交面积环比下降12%。

  其实这样一个交易量调整,只是在几年来的一个高点下调10%,根本算不上火热的房地产市场“小阳天”没有持续。只要看看最近,苏州、南京、杭州、佛山等城市又在抢房抢地,只能说明,目前国内房地产市场“三不稳”正在走向新高潮。正如我上个月就指出的那样,只要国内许多城市的房价还在上涨,特别是一些城市的房价在快速上涨,那么国内房地产市场要想稳定几乎是难于上青天。

  有报道表示,4月26日,浙江和安徽两省的三个城市土地总成交金额就达200多亿元。其中,浙江杭州6宗地块揽金84.8亿元;浙江温州两块地分别以140轮竞价和195轮竞价成交,总额为42.41亿元;安徽省合肥12宗地块成交,总价达81.95亿元。截至4月25日,三地的土地出让成交总金额分别为612亿元、603亿元和594亿元。苏州,今年以来的四次集中推地,有三次成交达到百亿级以上。4月,无锡、南昌、常州等城市也拍出溢价率在70%以上的地块。中国指数研究截至4月25日的数据显示,全国300城整体住宅用地成交楼面均价及溢价率均有所回升,3月、4月表现尤为显著,达到30%以上。

  3月26日,经过两个多小时171轮的竞拍,中海以18.5亿元总价拿下佛山北滘新城一宗地块。4月22日,历经2小时激战,时代中国以31亿元将佛山金沙洲里水商住地纳入囊中。4月25日,经历57轮竞价,荣盛发展以约11.88亿元拿下顺德杏坛镇土地,溢价率63.37%。据克而瑞数据,2019年1月1日-4月23日,佛山土地市场成交总建筑面积、成交总价分别为372.7万平方米、235亿元。佛山的土地市场完全处于火热之中。

  也就是说,全国许多城市都在抢房抢地。3月份不少城市的住房价格同比上涨在20%以上,土地交易的火热必然而至。我一直在强调,在中国这种以投资炒作为主导的住房市场,只要房价还在上涨,特别是房价还在快速上涨,不仅会吸引更多的投资者进入市场,而且也会让房地产开发商增加房地产市场投入,涌入土地市场购买更多的土地。

  就目前的情况来看,基本上全国一线二线城市都投入这股抢房抢地的热潮,因为这些城市的房价同比都在上涨,什么房价环比涨幅下降,其实这一直是在玩概念游戏。因为作为一个住房投资者,其价格比较,投资收入率高低,没有谁会考虑这个月与上个月有没有变化,而是会看一年,甚至于二三年的房价的变化。如果一个城市的住房价格一年同比上涨20%,就目前中国投资市场情况来看,哪种投资会高这样一个比例。比如比较保险一点的理财产品一年收益率一般都会低于5%,风险高的理财产品可高于这个收益率,但是国内不少P2P爆煲,现在很少人会进入这个市场了。如果一个城市房价一年同比上涨20%以上,其收益率是投资理财产品的4倍,而且房价还有政府“只涨不跌”或“三稳”担保,那么房价上涨20%是无风险套利的投资。在这种情况下,岂能不让国内各城市的投资者涌入房地产市场。即使有些城市有各种所谓的行政性限制政策,只要投资者突破这种政策限制所需要的成本远低于这种无风险套利的收益,投资者就会涌入这个市场。这就是为何国内房地产市场总是会火爆的根本原因所在。

  按道理说,中央坚持住房的“只住不炒”的房地产市场定位,住房只能用于消费,而不能用投资炒作,但是,为了迎合中央政府的这个要求而又让房地产投机炒作能够继续,地方政府表面上是采取许多限制投机炒作的行政性政策,但就是不用税收政策及信贷政策把住房的消费与住房的投资严格区分开,这些行政性的政策根本上是无法让住房投机炒作者退出市场,只不过增加他们投机炒作住房成本而已。所以,中国的房地产市场调控只能把房价越调越高,住房投机炒作越来越盛行。

  特别可笑的是,房地产的“三稳”目标(稳房价、稳地价、稳预期),其理论前提就是假定中国的住房市场是以投机炒作为主导的市场,就是要托住房地产市场的价格“只涨不跌”,试想在这样的假定前提下,在这样的房地产市场,房价岂能稳定?

  最近公布的3月份数据显示,二三线城高的上涨房价都两位数以上,不少二线城市的房价同比上涨在20%以上,这样的房价算稳定了吗?还有,房价的上涨必然会推动土地价格上涨,不少城市土地市场火爆,土地拍卖时的溢价都60-70%,这样的地价算是稳定了吗?房价与地价都在快速上涨,房地产市场的预期更是不可能稳定了。所以,我在年初就指出,政府房地产的三稳目标,其理论前提就与“只住不炒”的原则相悖,要达到这个目标只能是说说而已。当前全国各城市抢房抢地已经向市场发展明确的信号,中国房地产市场炒作已经开始了,而不是几个警示就可以让其停止的。(文章转自宪容易的博客)

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