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易宪容:一线城市房价涨上天是投资者的一场豪赌

易宪容易宪容 2016-06-12 09:00 发布于[财经杂谈]
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一年多来,中国股市的暴涨暴跌、钢价的暴涨暴跌、金丝楠乌木的暴跌,都让投资者损失惨重。也就是说,只要是投资产品,如果有过暴涨过,没有不暴跌的。哪一种投资产品都逃出暴涨之后暴跌的惨重命运。而这些投资品的暴跌最后只能由投机炒作者来买单。

  比如,自2015年6月12日截至2016年6月6日,上证综指跌去2232点,从最高位5178点跌落至2934点,沪深两市总市值从76万亿元跌至50万亿元,缩水三分之一以上。根据中登公司数据粗略计算,截至6月3日的期末持仓投资者数量5107.37万,这也意味着,如果是在5000点左右高位建仓的投资者,目前人均损失50万元。

  再看今年中国的钢价,3月7日的螺纹钢期货开盘涨停,开启了2016年钢价的首轮快速上涨,一个半月之后,期货增幅达到惊人的37%。不过,紧接着,一个让人措手不及的俯冲迅速将钢价硬生地拉了下来,到6月1日,期货价格相较高位时下滑28%,再次回到了原点。也就是说,短短的90天里,如果钢铁期货投机炒作者在高位建仓,其损失同样达到近30%。再就是如果投资金丝楠乌木,那么最近的暴跌损失更是惨不忍睹。

  当前中国的房地产市场,特别是一线城市及部分二线城市,不少投机者同样是在豪赌。这些城市的房价不仅在短期内可翻倍的上涨,而且成交量能够迅速暴增,从而让中国一二线城市房价的绝对价格已经达到世界最高水平,相对价格已经是欧美的10倍以上。中国一些城市的房地产价格早就涨到天上!

  而中国的房价之所以能够疯狂上涨,就在于中国住房投机炒作者在豪赌中国这些城市的土地越来越稀缺,建房的土地建一块就少一块;就在于豪赌中国人口多,住房永远是供不应求。至于土地稀缺,早就有人指出,这是欺骗了国人十几年的谎言。比如北京的土地比东京多十几倍,但房价要比东京要高,实际上中国的城市房价高低与土地根本上没有多少关系,而是地方政府及房地产开发商豪赌的结果。

  至于房价与人口关系的变化,也把房价永远上涨,北京的房价要涨到每平方米100万元的谎言全部戳穿。先从日本上个世纪90年代以来的经济现实来看,日本的房地产泡沫破灭之后,经济之所以无法重新走上繁荣之路,最大的问题就是人口老龄化时代或少子化时代降临。论当时日本经济的实力、日本GDP包含的内容、日本国民财富的持有等来说,当前中国居民也无法望其项背的,但是人口结构的迅速变化,让日本的经济增长及东京的房价只能在低位徘徊,而当前欧洲的情况也是如此,也是与少子化时代降临有关。

  有研究者也指出,从全球来看,老年人口的增长速度远远快于儿童人口下降。而这人口危机也开始在中国降临。根据国家统计局的统计,中国年出生人口从上世纪六七十年代的2600万人左右下降到1600多万人;0-14岁人口占总人口比例从1982年的33.6%下降到去年的16.5%;少儿人口数量从1982年的3.4亿人下降到2.2亿人,三十多年间下降了1.2亿人。按照人口统计标准,少儿人口占比低于15%即为超少子化。该学者认为,从中国目前的生育率、生育意愿等因素综合看,中国存在向超少子化演进的趋势。这就意味着由于人口结构快速变化,居民的购买住房需求将全面下降。

  还有,1995年,中国有2530万小学生入学,而到了2008年,这一数字下降了三分之一。而到目前,这种下降的情况更是会严重。也就是说,假定中国居民在26岁进入购买住房市场,那么从2015年开始中国的购买住房居民人口就全面开始下降(6岁入学,再加20年),在13年后(即2028年)下降到不到三分之一的水平。购买住房的人口这样快速下降,那么住房的需求从何而来?豪赌房价上涨者所制造的住房“刚性需求”没有了,中国房价如何永远上涨?

  还有,该研究者指出,未来十年间,中国20-24岁年轻劳动力规模将减少30%。据测算,我们国家目前60岁以上的老年人口已经达到了14.9%,到2020年将达到19.3%,到2050年将达到38.6%。这些数据也表明,老年人口比重的增加,也意味着年青人口快速下降,5年内购买住房人口也相应下降。在上述的条件下,豪赌中国房价上涨的投机炒作者的风险自然在增加,因为他们正豪赌房价上涨的条件正在消失。

  可以说,当前不少城市“地王”频现,都是地方政府与房地产开发商合谋玩的欺骗住房投机炒作者的一场游戏,以便诱导更多的住房投机炒作者能够最后的疯狂,能够把住房的价格继续推高。这样地方政府的土地财政满足了,当年的GDP增长上去了,但这种疯狂上涨的房价可能套在当前这些接盘的住房投机炒作者手上。因为,“少子化”时代的降临有可能就是引爆这场豪赌了十几年中国房价泡沫破灭的导火线。因为,中国人为制造的人口结构变化会来得更快更迅猛,让住房投机炒作者防不胜防。任何投资永远面向未来,不过指过去发生了什么!

  (本文经作者同意转自易宪容博客 易宪容更多观点请关注专栏)

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